Что такое ОРИЕНТИРОВОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАДАСТРА (VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL) В ИСПАНИИ и когда она применяется?
С 1 января 2022 года для расчета налогооблагаемой базы при сделках купли/продажи (а также наследования/дарения) жилой недвижимости в Испании применяется показатель Valor de referencia del Catastro. Вы можете встретить много разных вариантов перевода на русский — Ориентировочная стоимость Кадастра (самый распространенный), базовая, нормативная, референтная, эталонная стоимость и тд.
Не путайте с кадастровой стоимостью недвижимости (просто Valor Catastral): речь идет о двух совершенно разных, как по исчислению, так и по применению, показателях. Подробнее про кадастровую стоимость недвижимости в Испании тут.
Итак, что такое ОРИЕНТИРОВОЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ (VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL) В ИСПАНИИ?
По умолчанию, с 1 января 2022 реальная рыночная цена недвижимости для испанской налоговой определяется через показатель Valor de Referencia Catastral, который ежегодно рассчитывается Генеральным Управлением Кадастра на основе данных совершенных сделок купли/продажи согласно информации нотариусов и реестров собственности.
Это не значит, что официальная цена купли/продажи, прописанная в купчей (escritura), должна совпадать с ориентировочной стоимостью указанной Кадастром, но в случае если она будет ниже, то при расчете налогов будет приниматься во внимание Valor de Referencia del Catastro.
Официальная стоимость недвижимости при оформлении сделки > Valor de Referencia del Catastro = налоговая база рассчитывается исходя из значения официальной стоимости недвижимости.
Официальная стоимость недвижимости при оформлении сделки < Valor de Referencia del Catastro = налоговая база рассчитывается исходя из значения Ориентировочной стоимости Кадастра.
О каких именно налогах идет речь?
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ITP y Actos Jurídicos Documentados AJD — Налог на передачу собственности и Гербовый Сбор
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones IsyD — Налог на Наследование и Дарение
- Impuesto sobre el Patrimonio — Налог на роскошь
Цель испанской казны — борьба с теневой экономикой и увеличение сбора налогов. До сегодняшнего дня занизить официальную цену в купчей или при наследовании/дарении и, таким образом, заплатить меньше налогов является достаточно распространенной практикой в Испании. До 2022 года, если по мнению испанской налоговой вы подозрительно дешево купили/продали по сравнению с рыночными ценами на недвижимость в вашей зоне, Администрация могла инициировать процесс по определению реальной рыночной стоимости объекта сделки и как результат “обязать” вас доплатить соответствующую сумму налога в казну. С 2022 года, с введением в практику Ориентировочной стоимости Кадастра (Valor de Referencia del Catastro), правило игры кардинально поменялись: по закону Valor de Referencia del Catastro является минимальной рыночной ценой, которую принимает налоговая как “бесспорную”, и именно налогоплательщики (а не налоговая), если не согласны, должны доказать обратное.
Как узнать ЗНАЧЕНИЕ ОРИЕНТИРОВОЧНОЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL) В ИСПАНИИ?
Очень просто: это открытая информация, вам понадобятся только ваш НИЕ и кадастровый номер объекта недвижимости.
Заходим на сайт Кадастра и ищем Valor de Referencia.
Вводим данные своего НИЕ или отмечаем электронный сертификат, если он у вас есть.
Указываем цель запроса, интересующую вас дату, кадастровый номер объекта и получаем результат.
ЧТО ПРОИСХОДИТ ЕСЛИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ПРИСВОЕНА ОРИЕНТИРОВОЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ (VALOR DE REFERENCIA)?
В этом случае налоги рассчитываются “по старинке” в соответствии с указанной в официальных документах стоимостью сделки (купчая, договор дарения, тд). Если испанская налоговая не согласна с заявленной официальной стоимостью, то именно она должна будет доказать, что эта стоимость не соответствует рыночной цене.
МОЖНО ЛИ ОСПОРИТЬ ОРИЕНТИРОВОЧНУЮ СТОИМОСТЬ КАДАСТРА (VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL)?
Если вы считаете, что ориентировочная стоимость недвижимости завышена по сравнению с рыночной, то у вас есть право ее оспорить перед налоговыми органами, используя любой или несколько из предусмотренных в законодательстве способов. Можно сделать официальную оценку недвижимости (tasacion), предоставить фотографии и нотариальный акт в случае, если недвижимость находится в очень плохом состоянии и тд.
Если налогоплательщик а приори принимает значение ориентировочной стоимости недвижимости как верное, то именно ее значение как минимум будет использоваться при расчете Налогов на передачу собственности ITP или на Наследование и Дарение IsyD. Но очень важно не забывать, что указанная Ориентировочная стоимость Кадастра также используется при расчете Налога на роскошь IP (если это ваш случай), при том что испанское законодательство не предусматривает легального способа, чтобы оспорить ее значение при расчете этого налога. Таким образом, если налогоплательщик не оспорил Ориентировочную Стоимость Кадастра при приобретении (наследовании) недвижимости, то в будущем при расчете Налога на Роскошь ее значение уже нельзя будет оспорить.
