КАК УЗНАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ в Испании

Почему так важно знать кадастровую стоимость недвижимости? Потому что она является базой для расчёта многих налогов в Испании, в том числе:

• муниципального налога на недвижимость (IBI);
• налога на богатство или роскошь (IP);
• налога на доходы для физических лиц (IRPF и IRNR);
• налога на наследование и дарение (ISD);
• муниципального налога на прирост стоимости земельного участка (IIVTNU, или Plusvalia municipal).

ЧТО ТАКОЕ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ? Её можно определить как административную стоимость каждого объекта недвижимости, рассчитанную на основе ряда объективных факторов. Расчётом этого показателя занимается Главное Управление Кадастра, которое, в свою очередь, напрямую зависит от Налогового Министерства Испании. 

Расчет кадастровой стоимости — достаточно сложный процесс. Я не вижу смысла углубляться в него: он требует досконального анализа и учёта многочисленных критериев, таких как местоположение объекта недвижимости и степень развития инфраструктуры вокруг него, стоимость и качество строительных материалов, производственные расходы, гонорары и налоги в процессе строительства, качество постройки, рыночная стоимость земельного участка и строения, возраст здания, историко-художественная ценность и т. д. 

Важно понимать, что кадастровая стоимость рассчитывается без учёта отделочных материалов и находящихся внутри предметов. Например, шикарный ремонт повысит только рыночную стоимость жилья, не повлияв на кадастровую. Кадастровая стоимость по определению не может превышать рыночную; более того, она почти всегда будет на порядок ниже. Если по каким-то причинам это не так, стоит заказать переоценку кадастровой стоимости.

В идеале пересматривать кадастровую стоимость нужно каждые 10–15 лет (как правило, на повышение, но бывает и на понижение — так случилось в 2018 году во многих муниципалитетах при последнем массовом пересмотре). Кроме того, она может ежегодно обновляться путём применения утверждённых законом поправочных коэффициентов, включённых в Общий Государственный Бюджет (Presupuestos Generales del Estado). На официальной странице Кадастра можно посмотреть, в каком году был пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости в вашем населённом пункте. Это важно, потому что влияет на налогообложение: в зависимости от вида налога «давность» значения кадастровой стоимости может увеличить применяемую ставку.

Итак: КАК УЗНАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, если вы её собственник?

С помощью квитанции на оплату Муниципального Налога на Недвижимость (IBI), которую вам высылают ежегодно как собственнику недвижимости. B этой квитанции указана кадастровая стоимость.

Сходить самому в муниципальное отделение Кадастра или в Мэрию; не забудьте ваш идентификационный документ (НИЕ), паспорт, карту резидента или DNI; при походе в мэрию также надо знать кадастровый номер недвижимости, который фигурирует в документе о собственности (Nota Simple) или купчей (Escritura de compraventa). Имейте в виду, что правила приёма населения могут отличаться в разных населённых пунктах. Обычной практикой является предварительная запись на прием.

По телефону: можно узнать кадастровую стоимость, позвонив в Кадастровый офис соответствующей провинции. Для сверки данных держите под рукой кадастровый номер недвижимости и номер вашего идентификационного документа. Будьте готовы, что вам зададут ряд вопросов, чтобы удостовериться, что вы действительно являетесь владельцем объекта недвижимости.

По интернету: если у вас установлен Certificado Digital или вы оформлены в системе Cl@ve (если нет — настоятельно рекомендую узнать, что это такое), то проще и эффективнее всего узнать кадастровую стоимость (и ещё кучу других полезных данных) вашей недвижимости через электронный кабинет Кадастра.

Через Налоговую: резиденты Испании могут узнать кадастровую стоимость недвижимости с помощью Налоговой Информации (Información Fiscal). Этот документ легко скачать через электронный кабинет Налоговой. Кроме того, каждый год (в период подачи подоходной налоговой декларации) этот документ высылается по почте каждому налогоплательщику.

Что делать, если вы не собственник, а будущий покупатель недвижимости? Обязательно поинтересуйтесь у её владельца, какова кадастровая стоимость объекта недвижимости и когда был её последний пересмотр. Попросите, чтобы вам предоставили копию квитанции последней оплаты налога IBI. Это обычная практика, никого не удивляющая.

А вы знаете кадастровую стоимость своей недвижимости или никогда не интересовались этим вопросом? Если да, то насколько она ниже рыночной? Как обстоят дела в вашем городе? Буду рада, если поделитесь своим опытом.